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从1981年第一家物业公司诞生以来，很长一段时间内，中国的物业企业都以“售后”的形象尾随在房企之后。

而如今，历经约40年的发展，逐步壮大的龙头物企的野心，早已不再是社区管家，开始从单一的社区管理，转变为“城市服务商”。

万科物业接管横琴、鼓浪屿，保利物业接管西塘……与以往的物业服务不同，“物业城市”的概念，拓宽了物业服务的边界，将整个城市看作一个大的物业社区，进行运营和管理。

头部物业加速布局城市服务的同时，物业盈利的顽疾也依旧存在。但业内对城市服务的未来充满信心，城市服务模式将不断成熟，在规模扩大后将拥有明确的盈利前景。

大物业远景

作为“三驾马车”之一，万科物业在城市空间服务上再进一步。

近日，万科物业与厦门思明市政园林管理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司，共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司，为鼓浪屿提供整体运营服务。

业务范围包括，鼓浪屿的公有房产运营管理、历史建筑保护、文化提升；以及服务市政、园林、市容、环卫等方面。

这也意味着，万科“物业城市”的新型空间管理版图进一步扩大。

所谓“物业城市”，即运用市场机制，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间、公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营”，包含市政养护、物业管理、市民生活服务等多元化、多领域业务。

早在2017年，万科物业就开始了它的城市服务计划，提出“物业城市”管理模式。

新业务的第一个项目，是在珠海的横琴新区，万科物业负责横琴新区区域内公共空间的管理与运营；同时，基于该项目上的实践，万科推出新型空间管理模式，即城市空间整合服务。

随后，该模式拓展至雄安新区、成都高新区、广州白云设计之都等多地，如今再度扩展至厦门鼓浪屿。

万科物业总裁朱保全表示，城市物业领域连续重大项目的落地，意味着公司空间服务“三驾马车”模型完成搭建，即CS社区空间，BS商企空间，US城市空间。

而物业服务开始走向城市管理，也是近年来的趋势。

就在万科物业牵手鼓浪屿之后，龙湖智慧服务宣布，与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约。

龙湖智慧服务表示，将对城陵矶新港区规划占地面积100平方公里的区域，进行运营管理服务，以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。

另一龙头物业企业则更早开始进军城市。

2016年，保利物业先后在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及上海市罗店镇等地布局，相较于万科携手的城市管理，保利物业更多的参与进城镇公共服务管理。

探索公共服务新模式的同时，保利物业也携同其业务布局地的市区政府，连续举办了两届“中国社会治理与协同创新镇长论坛”，在2018年论坛上，保利物业正式提出了“镇兴中国”公共服务品牌。

无独有偶，碧桂园服务也在2015年时，与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动城市服务新模式；2018年又正式推出“城市共生计划”。

头部物企都在加速布局城市服务，万科物业总裁朱保全表示，截至去年底，万科与全国10个以上的城市在商谈城市服务项目，未来这一数字还会升至30个城市。

盈利模式探索

物业拓展服务边界的同时，新项目的盈利能力一直都是关注的重点。

以公布财报的上市物企为例，保利物业2019年财报显示，在管面积2.87亿平方米中，来自公共及其他物业的面积达1.4亿平方米，占比达48.9%，同比增长105%，甚至超过了住宅社区48.4%的在管面积。

当然这一定程度上也归结于公建项目立足于城市，项目自身占地面积较大。但从数量上看，保利物业2019年总计1010个在管项目中，公建物业项目为266个，占比也达26.33%。

而与之相反的，住宅业务仍是主要收入来源。2019年保利物业住宅社区业务占总收入的74.5%，非住宅物业中，公共及其他物业收入达 4.8 亿，同比增长115%，仅占总收入的12.5%。

占比持续上升的公建物业，收入能力却还没跟上，盈利也需加强。

在保利物业2019年公布的财报中，相较于营收与净利润同比都有40%以上的增幅，但公司整体净利率仅为8.4%，同比增长0.5个百分点，毛利率约为20.3%，同比增长0.2个百分点。

中信建投证券研报显示，公共类物业中单价和毛利率较低的城镇公共服务物业可能扩展过快，导致保利物业的净利润率难以维持在原有水平，盈利增长不达预期。

事实上，在新业务不断向外扩张的同时，物业企业都面临着一定的盈利压力。

克而瑞物管数据显示，2016年万科物业的营业成本约为33亿元，而2019年达到103亿元，增长了212%。同时，2019年万科物业营业利润率为17.96%，较2018年同期下跌0.04个百分点。

克而瑞认为，虽然营业利润率的下滑受人工成本上涨等综合因素影响，但万科自2018年开始拓展的“城市空间整合服务”，由于更加考验管理能力，也对经营造成了一定的压力。

作为万科城市服务的第一个项目，此前珠海大横琴城资总经理宋澜涛曾表示，万科物业对于横琴公共空间管理业务保持在一个微利稳定的状态，利润基本维持在3%-4%之间，年度委托合同总额超过3亿，但未来实现内部效率提升后，效益或会增加。

有业内人士指出，城市服务在发展初期投入成本较大，会有一定的盈利问题，但城市服务看中的是未来的升值空间和扩展余地，在运营模式相对成熟后，城市服务带来的资源会拓展业务深度和广度，对应的营收也会增加。

同时，由于公建领域的物业收费方式与住宅、商业有所不同，公建领域物业面积较大，无法以单一的以单位面积收入及短期收入来衡量。

不过，光大证券认为，城市服务有望打破物业企业现有的业务范围，从社区走向更为广阔的城市公共空间。随着业务模式逐步普及，头部物业企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市“大管家”。这将对物业企业的市场地位、资源统筹能力、业务规模带来明显提升。

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